مفاجآت غير متوقعة .. هل تنخفض أسعار العقارات في مصر وهل يمكن أن تستفيد من الفرصة القادمة؟

تستمر أسعار العقارات في مصر بالثبات عند مستويات مرتفعة رغم التراجع النسبي في سعر الدولار وانخفاض معدلات الفائدة؛ ما يطرح تساؤلات حول احتمال انخفاض أسعار العقارات في مصر أو استمرارها في الارتفاع خلال الفترة المقبلة.

تزايد العرض وتأثيره على أسعار العقارات في مصر

شهدت بعض مناطق القاهرة الكبرى مثل فيصل وإمبابة وأكتوبر ومدينة نصر ومصر الجديدة، زيادة في المعروض من الوحدات السكنية بعد خروج عدد كبير من الأشقاء السودانيين منها، مما دفع البعض للاعتقاد باحتمالية انخفاض أسعار العقارات في مصر نتيجة تزايد العرض؛ لكن الواقع الميداني يؤكد أن السوق لا تزال تتمتع بطاقة طلب مستقرة، والأسعار تتجه للثبات دون هبوط ملموس، ما يعكس قوة السوق رغم زيادة العرض في بعض المناطق.

آراء ياسين منصور وتأثير تكاليف البناء على أسعار العقارات في مصر

يرى ياسين منصور، رئيس مجلس إدارة شركة بالم هيلز للتعمير، أن انخفاض أسعار العقارات في مصر شبه مستحيل حاليًا، وذلك بسبب الضغوط المستمرة الناتجة عن ارتفاع تكاليف البناء والتشغيل، حيث لا تزال أسعار مواد البناء مرتفعة رغم تراجع محدود في الحديد، وتسجل أسعار الأسمنت ارتفاعًا مؤخراً يعيد التوازن لتكلفة المشروعات. وأضاف أن تداعيات التعويم المتكرر للجنيه أدت إلى قفز سعر الدولار من نحو 15 إلى أكثر من 50 جنيهًا، مما زاد تكلفة البناء بشكل كبير، فضلاً عن ارتفاع أجور العمالة الهندسية والفنية نتيجة الطلب القوي عليها في الخليج، مما رفع تكلفة التنفيذ، وهذا كله يجعل خفض أسعار العقارات أمرًا بعيد المنال إلا بحدوث تغير جذري في بيئة التشغيل أو التمويل.

• ارتفاع أسعار مواد البناء وتأثيرها المباشر على تكاليف المشروعات
• تأثير تقلبات سعر الدولار على تكلفة الإنشاءات
• زيادة أجور الكوادر الهندسية والفنية داخل السوق المحلية

كيف تؤثر أنظمة التمويل على أسعار العقارات في مصر؟

يشير نجيب ساويرس إلى أن ارتفاع أسعار العقارات في مصر يعود جزئيًا إلى قيام الشركات العقارية بدور البنوك من خلال تقديم أنظمة سداد طويلة الأمد تمتد لسنوات، مما يضيف أعباءً تمويلية كبيرة على السعر النهائي. وحسب ساويرس، فإن 30% فقط من سعر الوحدة يمثل القيمة الفعلية للبناء، في حين تشكل 70% المتبقية فوائد وأقساطًا متراكمة جراء هذه الفترات الممتدة للسداد. كما أوضح أن ربحية العديد من المطورين تقل عن 2% بسبب ارتفاع تكاليف التمويل، مع عمل شركات كثيرة بهوامش ربح شبه منعدمة لتجنب توقف المشاريع.

مخاطر الانخفاض العشوائي في أسعار العقارات في مصر والتدخل الحكومي المقترح

يؤكد الدكتور محمد القاضي، الخبير العقاري، أن أي انخفاض غير مدروس في أسعار العقارات في مصر قد يؤدي إلى أزمة ثقة في السوق تتسبب بمطالبات مشترين سابقين برد فروق الأسعار، ما قد يهدد السيولة ويوقف مشروعات قيد التنفيذ. ويشير القاضي إلى أن فرض تسعيرة حكومية جبرية ليست حلاً فعالاً، لأنها قد تسبب تشوهات في السوق مماثلة لأزمة الإيجارات القديمة. وبدلاً من ذلك يقترح خفضًا مدروسًا مع تدخل حكومي ذكي، يتمثل في تخفيض تكلفة الأراضي للمطورين مقابل التزامهم بتقليل الأسعار بنسبة محددة ومنظمة، بالإضافة إلى تنشيط قطاع التمويل العقاري كبديل لأنظمة التقسيط المباشر، ما قد يدعم فئات جديدة من المشترين ويحفز الاستثمار بمرونة.

دور الحكومة في دعم قطاع العقارات المصري وتعزيز السوق

أكد الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، أن قطاع التطوير العقاري يشكل ركيزة أساسية للاقتصاد الوطني ويرتبط بأكثر من 90 صناعة مختلفة، ويوفر أعدادًا كبيرة من فرص العمل، لذلك تولي الحكومة اهتمامًا خاصًا لهذا القطاع. وأشار مدبولي إلى جهود الحكومة في تصدير العقار المصري وجذب الاستثمارات الأجنبية عبر منصة إلكترونية مخصصة لترويج الوحدات السكنية للمشترين الأجانب، ضمن استراتيجية تستهدف تنشيط السوق وإدخال عملة صعبة للاقتصاد، ما يعزز من مكانة العقارات في حركة التنمية الاقتصادية الكلية.

يبقى الاستقرار الحالي لأسعار العقارات في مصر نتاج تداخل عوامل عدة بين تكاليف البناء المرتفعة، أنظمة التمويل المعقدة، والطلب المحلى المستقر، كما أن أسواق العقارات تواجه تحديات ومخاطر تستوجب إدارة حكيمة وتدخلات مدروسة للحفاظ على توازن السوق ودعم فئات جديدة من المشترين.