تراجع الفائدة.. لماذا لا تنخفض أسعار العقارات في مصر رغم قوة الجنيه وتأثيراتها؟

تستمر أسعار العقارات في مصر بالثبات عند مستويات مرتفعة على الرغم من قوة الجنيه المصري مقابل الدولار وتراجع أسعار الفائدة، ما يطرح تساؤلات حول الأسباب الحقيقية وراء هذا التماسك السعري المستمر في السوق العقاري.

العوامل الرئيسية التي تفسر ثبات أسعار العقارات في مصر رغم تراجع الفائدة

يرتبط ثبات أسعار العقارات في مصر بشكل كبير بارتفاع أسعار الأراضي وتكلفة الرسوم الحكومية التي تمثل نسبة كبيرة من إجمالي تكاليف المشروعات العقارية؛ فهذه الرسوم تزيد عبء التكاليف على المطورين، ما يحد من قدرتهم على خفض أسعار الوحدات. كذلك، يلتزم المطورون بعدم خفض الأسعار حفاظًا على حقوق العملاء السابقين الذين اشتروا العقارات بأسعار أعلى، مما يشكل ضغطًا مستمرًا للحفاظ على مستويات الأسعار ثابتة. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر للعقار كملاذ آمن للاستثمار في ظل ارتفاع معدلات التضخم وتقلبات الأسواق المالية، وهو ما يعزز الطلب ويؤدي إلى استقرار الأسعار.

تأثير تسعير العقارات بالدولار والتمويل طويل الأجل في سوق العقارات المصري

قبل مارس 2024، كانت الشركات تعتمد تسعير العقارات بناءً على سعر الدولار في السوق الموازية، الذي وصل إلى 70 جنيهاً، مما أدى إلى تثبيت أسعار العقارات عند مستويات مرتفعة؛ ورغم انخفاض سعر الدولار لاحقًا إلى حوالي 48 جنيهاً، لم يُترجم هذا التراجع إلى انخفاض في الأسعار العقارية. في الوقت نفسه، يستمر ارتفاع تكاليف التمويل الحقيقي على المطورين رغم خفض سعر الفائدة من البنك المركزي بنحو 5.25% خلال العام، وذلك لأن البيع بالتقسيط يمتد أحيانًا إلى 14 عامًا، حيث تشكل تكلفة الفوائد نحو 70% من السعر النهائي للوحدة، مقابل 30% فقط لتكلفة البناء. هذه المعادلة التمويلية تجعل من الصعب خفض الأسعار النهائية، ويظل تأثير الفائدة محدودًا على السوق العقاري.

تكلفة الأراضي وتأثير المستثمرين الأجانب على سوق العقارات في مصر

تُعتبر تكلفة الأراضي من أكبر العناصر التي تؤثر على تكلفة المشروع العقاري، حيث تشكل ما يقارب نصف إيرادات المشروع، وارتفعت حصتها لتصل إلى نحو 60% خلال السنوات الأخيرة، مما يرفع العبء المالي على المطورين. ويزيد من ذلك توجه المطورين إلى المستثمرين الأجانب، الذين يعتبرون السوق العقاري المصري ملاذًا آمنًا في ظل حالة عدم الاستقرار الاقتصادي العالمي، وبالتالي تسعى الشركات إلى رفع الأسعار لتتناسب مع القوة الشرائية لهذه الفئة من المستثمرين. بالإضافة إلى ارتفاع الطلب على الوحدات ذات التصاميم العصرية والخامات الفاخرة، ما يضيف قيمة إضافية للوحدات العقارية ويؤثر على ثبات أسعارها.

يظل السوق العقاري المصري معقدًا بفعل تداخل عوامل محلية وخارجية؛ من ارتفاع الرسوم وتكاليف الأراضي إلى سياسة التمويل والطلب المتزايد من المحليين والمستثمرين الأجانب، وهذه المعادلة تزيد من جاذبية العقار كاستثمار آمن حتى في ظل تحسن قيمة الجنيه وتراجع أسعار الفائدة؛ مما يجعل من دور التخفيضات المباشرة في الأسعار أمرًا نادرًا وحذرًا، مع ميل لتقديم تسهيلات سداد طويلة الأمد.