للملاك والمستأجرين: تفاصيل حق التمسك بتمديد عقد الإيجار وفق القانون الجديد وشروط تطبيقه

تعد قضية التمسك بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد صدور القانون 164 لسنة 2025 من أهم التساؤلات التي تدور حول تطبيق أحكام هذا القانون الجديد على العقود السابقة، خصوصًا مع تحديد نهاية عقود الإيجار السكني بمدة 7 سنوات والعقود غير السكنية بـ 5 سنوات، إلى جانب الزيادات المحددة التي قسمت المناطق السكنية إلى ثلاث فئات بكل شروطها.

كيف يؤثر القانون 164 لسنة 2025 على الامتداد القانوني لعقد الإيجار وشروطه

ينص القانون 164 لسنة 2025، حسب المادة 2، على انتهاء عقود الإيجار السكنية بعد مضي 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي العقود غير السكنية بعد مرور 5 سنوات، مع فرض زيادات استثنائية في الأجرة تختلف حسب تصنيف المنطقة السكنية إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، حيث حُددت الزيادة للفئة المتميزة بنسبة 20 ضعف القيمة الإيجارية القانونية بحد أدنى ألف جنيه، بينما بلغت الزيادة للفئات المتوسطة والاقتصادية 10 أضعاف بحد أدنى 400 و250 جنيهًا على التوالي. يأتي هذا الأمر وسط تساؤلات قانونية حول ما إذا كان للمستأجر الحق في التمسك بالامتداد القانوني بعد صدور القانون الجديد، وهو ما يوضح الخبير القانوني والمحامي إبراهيم سليمان، موضحًا العلاقة بين القانونين السابقين والقانون الجديد.

تفسير علاقة قانوني 49 و136 لسنة مع تطبيقات القانون الجديد 164 لسنة 2025

يشرح سليمان أن المادة الأولى من القانون 164 للسنة 2025 تحدد نطاقه الموضوعي ليشمل الأماكن المؤجرة للسكن أو للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن، خاضعة لحكم القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، بينما تحذف الأماكن التي تخضع لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 والتي لم تسجل عقود إيجار سابقة أو انتهت عقودها دون حق للبقاء. علاوة على ذلك، توضح المادة التاسعة أن القانونين 49 و136 يلغيان بعد مرور سبع سنوات من العمل بالقانون الجديد، ويظل العمل بهما ساريًا حتى نهاية تلك المهلة، وهو تدخل حكيم لتلافي فراغ تشريعي قد ينتج عنه نزاعات قانونية متزايدة.

كيفية معرفة ما إذا كان عقد الإيجار يخضع للقانون القديم أو الجديد وتأثير ذلك على حقوق المستأجر والمالك

يركز الحديث على سؤال جوهري يتعلق بتحديد ما إذا كان عقد الإيجار يخضع لأحكام القانون القديم (49 و136 لسنة 1977 و1981) أو للقانون الجديد 164 لسنة 2025، ويجيب المحامي سليمان بأن القانون رقم 4 لسنة 1996 هو الفيصل، حيث ينطبق على العقود التي لم تسبق أو تنتهي بعد بدء العمل به، موضحًا أن العقود المحررة قبل 31 يناير 1996 تخضع بشكل كامل لأحكام القانونين القديمين وتطبق عليها الزيادات وشروط الإخلاء المنصوص عليها في القانون الجديد، في حين تخضع العقود الجديدة لأحكام القانون المدني التي لا تتضمن هذه الزيادات أو تشريعات الإخلاء نفسها. وهذا ما يجعل معرفة تاريخ تحرير العقد عاملًا حاسمًا في تحديد الحقوق والواجبات القانونية لكل طرف.

من المهم أيضًا معرفة أن المستأجرين الذين توافرت في عقودهم شروط الامتداد القانوني، لهم حق التمسك به رغم صدور القانون الجديد، إلى حين انتهاء فترة السبع سنوات المحددة، ما يؤكد تطبيق القانون القديم في هذه المرحلة. أما في الحالات التي لا تتوافر فيها شروط التمديد، كحالات وفاة المستأجر دون وجود ورثة مستحقين، فلا يحق لهم البقاء في العين المؤجرة، ويجوز للمالك اتخاذ إجراءات الإخلاء، وهو أمر أوضحه الخبير القانوني بدقة متناهية لمنع النزاعات الرسمية.

• يحدد القانون 164 لسنة 2025 فترة محددة لانتهاء العقود القديمة وهي 7 سنوات للسكنية و5 للغير سكنية
• تطبق الزيادات في الأجرة بشكل متدرج حسب المنطقة التي يقع بها العقار
• الامتداد القانوني لعقد الإيجار يظل ساريًا إذا توفرت شروطه حتى نهاية المهلة القانونية
• العقود الجديدة بعد 1996 تخضع للقانون المدني دون زيادات أو التزامات إضافية من القانون 164

تُظهر هذه الأحكام تعاملًا دقيقًا مع منظومة الإيجار في مصر، حيث يسعى القانون 164 لسنة 2025 إلى تعديل العلاقات الإيجارية بين المالك والمستأجر بشكل متوازن، مع الحفاظ على الحقوق السابقة في فترة انتقالية تحمي المستأجرين الذين استوفوا الشروط القانونية. ومع استمرار العمل بالقانونين القديمين لفترة محددة، يستمر التطبيق العملي للقواعد القديمة مع دخول التشريعات الجديدة حيز التنفيذ تدريجيًا، ما يعكس حرص المشرع على تنظيم هذه العلاقة الحيوية في السوق العقاري مع احترام الالتزامات القانونية والتاريخية.

يبقى فهم العلاقة بين القوانين وتواريخ العقود أمراً حاسمًا لكل صاحب عقار ومستأجر، فمعرفة مدى خضوع العقد لقانون قديم أو جديد توضح الحقوق والواجبات الواقعية، وتحدد بدقة آلية التعامل مع زيادة الإيجارات ومدة الإخلاء، دون إحداث فراغ تشريعي أو نزاعات حادة بين الطرفين، بما يحفظ التوازن القانوني والمالي في القطاع العقاري المصري.