متى يمكن للمالك استرداد وحدته السكنية؟ قانون جديد يحدد قواعد واضحة للنزاعات العقارية

تُعدّ حالات الإخلاء الإجباري قبل انتهاء مدة عقد الإيجار القديم موضوعًا يشغل بال كثير من المستأجرين والمالكين، خصوصًا بعد التعديلات الأخيرة التي وضعت إطارًا قانونيًا واضحًا لتنظيم العلاقة بين الطرفين، حيث يتم تحديد الحالات التي يحق فيها للمالك المطالبة بالإخلاء دون انتهاك حقوق المستأجرين.

الأسباب القانونية للإخلاء الإجباري قبل انتهاء عقد الإيجار القديم

ينص القانون الجديد على حالتين رئيسيتين تتيحان للمالك طلب إخلاء الوحدة قبل انتهاء مدة العقد، بخلاف الأسباب العامة المنصوص عليها في قانون 136 لسنة 1981؛ الأولى تُحق للمالك طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر أو ورثته تركوا الوحدة المؤجرة مغلقة لأكثر من 12 شهرًا دون عذر قانوني، ما يجعل العين المؤجرة غير مستغلة للغرض الأساسي للعقد. أما الحالة الثانية فتشمل وجود وحدة سكنية أو تجارية أخرى بحوزة المستأجر صالحة لنفس الغرض الذي استُؤجرت من أجله الوحدة الحالية، مما يسقط الحماية الإيجارية ويعطي الحق للمالك في طلب الإخلاء الفوري.

آلية الطرد السريع: حق المالك وضمان حماية المستأجرين ضمن القانون الجديد

يُمنح المالك في القانون الجديد إمكانية التقدم مباشرة إلى قاضي الأمور الوقتية في المحكمة المختصة؛ لإصدار أمر فوري بالطرد إذا تم رفض الإخلاء بعد تحقق إحدى الحالتين المشار إليهما، ويحتفظ المالك أيضًا بحق المطالبة بالتعويض عن أي ضرر قد يلحق به. ويراعي القانون حق المستأجر في رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات النظامية، غير أن هذا الحق لا يوقف تنفيذ قرار الطرد، الذي يُنفذ فور صدوره ويظل ساريًا حتى صدور حكم نهائي. وتُعد هذه الآلية خطوة تشريعية هامة لإعادة التوازن في العلاقة الإيجارية، إذ تضمن حقوق المالك دون المساس بحماية المستأجر القانونية.

تعديلات قانون الإيجار القديم ودورها في تحقيق العدالة الاجتماعية واستقرار سوق العقارات

يرى المستشار مجد الدين زاهر، المحامي بالنقض، أن التعديلات الجديدة تعالج الإشكاليات التي نشأت نتيجة طول عقود الإيجار القديم، حيث تعيد جزءًا من الحقوق المشروعة للمالك دون المساس بحقوق المستأجر في اللجوء إلى القضاء، وهذا يعكس سعي المشرّع لتحقيق العدالة بين الطرفين. وأوضح زاهر أن استمرار إغلاق الوحدات لفترات طويلة أو احتفاظ المستأجرين بعقود قديمة رغم امتلاكهم وحدات بديلة يشكل ضررًا على السوق العقاري ويحرم غيرهم من فرص الحصول على سكن مناسب. وأضاف أن هذه التعديلات ستسهم في تنظيم السوق ودعم الحقوق الحقيقية للانتفاع، بما يحافظ على استقرار العلاقة الإيجارية ويحقق عدالة اجتماعية تضمن حقوق الطرفين.

• ترك الوحدة المؤجرة مغلقة لأكثر من 12 شهرًا دون مبرر قانوني يُعد سببًا شرعيًا للإخلاء
• امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة لنفس الغرض يؤدي إلى سقوط الحماية الإيجارية
• يحق للمالك اللجوء إلى القضاء لإصدار أمر طرد سريع في حال رفض الإخلاء
• يظل حق المستأجر في إقامة دعوى موضوعية محفوظًا دون توقيف تنفيذ قرار الطرد
• التعديلات تعزز استقرار السوق العقاري وتحفظ توازن العلاقة بين المالك والمستأجر