أبرز أول دعوى قضائية أمام مجلس الدولة لوقف تنفيذ تعديلات قانون الإيجار القديم

تقدم المحامي أحمد الدربي، وكيلاً عن مصطفى عبدالرحمن، بدعوى قضائية أمام محكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة لإلغاء تنفيذ تعديلات قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 لسحب دستوريته. جاءت الدعوى مطالبة بوقف تنفيذ القانون مستعجلاً، خاصة المادة الثانية التي تنص على انتهاء عقود إيجار الأماكن السكنية بانقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم يتم الاتفاق على إنهائها قبل ذلك.

تفاصيل تعديلات قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 وتأثيرها على عقود الإيجار

ينص القانون الجديد، الذي بدأ العمل به فور نشره في الجريدة الرسمية، على انتهاء عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامه لأغراض السكن بانقضاء سبع سنوات من تاريخ بدء العمل به، أما عقود الإيجار للأشخاص الطبيعية لغير الأغراض السكنية فتكون مدتها خمس سنوات، إلا إذا تم الاتفاق على إنهائها قبل حلول المدة المحددة. هذه التعديلات تهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وترتيب أوضاع الإيجارات القديمة التي كانت تشكل عبئًا على العديد من الأطراف. تعديل المدة الزمنية بناءً على نوع الاستخدام ينبئ بتغيير شامل في سوق الإيجار، وقد يؤدي إلى تحولات كبيرة في القطاع العقاري.

تشكيل لجان الحصر وتحديد المناطق العقارية وفقًا لقانون الإيجار القديم

بموجب القانون، يصدر المحافظ المختص قرارًا بتشكيل لجان حصر خاصة بكل محافظة، تختص بتقسيم المناطق التي تضم أماكن مؤجرة لأغراض السكن إلى ثلاث فئات رئيسية: متميزة، متوسطة، واقتصادية. يعتمد التصنيف على معايير محددة تشمل الموقع الجغرافي وطبيعة الشوارع، نوعية مواد البناء ومستوى التشطيب، المرافق المتوفرة كالغاز والكهرباء والمياه، بالإضافة إلى شبكة الطرق ووسائل النقل والخدمات الطبية والتعليمية المتاحة في كل منطقة، فضلاً عن القيم الإيجارية السنوية للعقارات وفقًا لقانون الضريبة على العقارات المبنية.

تتولى هذه اللجان مهمتها خلال ثلاثة أشهر من بدء العمل بالقانون، ويجوز للرئيس مد المدة لمدة مماثلة إذا اقتضى الأمر، على أن يصدر المحافظ قرارًا بنتائج هذه اللجان وينشر في الوقائع المصرية ويعلن في وحدات الإدارة المحلية. يلتزم المؤجر والمستأجر بالقيمة الإيجارية المستحقة وفق تصنيف المناطق، وذلك لضمان تحقيق العدالة في تحديد الأسعار.

آلية تحديد القيمة الإيجارية والتزامات المستأجرين في ظل قانون الإيجار القديم الجديد

تُحدد القيمة الإيجارية حسب الفئة التي تنتمي إليها المنطقة العقارية، حيث تصبح القيمة في المناطق المتميزة بمقدار عشرين ضعف القيمة الإيجارية القانونية الحالية، بحد أدنى ألف جنيه شهريًا، بينما تصل القيمة في المناطق المتوسطة إلى عشرة أضعاف القيمة السارية وحد أدنى 400 جنيه، وفي المناطق الاقتصادية عشرة أضعاف القيمة أيضًا بحد أدنى 250 جنيهًا. يلتزم المستأجر بسداد مبلغ شهري ثابت مقداره 250 جنيهًا لحين انتهاء لجان الحصر من أعمالها، على أن يتم تسوية الفروقات المالية في أقساط شهرية متساوية بمجرد نشر قرار المحافظ المختص بنتائج اللجان.

هذه الإجراءات تعكس محاولة لتنظيم سوق الإيجار بما يحقق توازنًا بين مصالح المؤجرين والمستأجرين، مع توفير وضوح في الالتزامات المالية والتزام سريع بالتعديلات القانونية التي فرضها القانون رقم 164 لسنة 2025.

من جهة أخرى، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بسداد القيمة الإيجارية الشهريَّة اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، مع الالتزام بسداد الفروق المستحقة ابتداءً من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ واستهلاكها بأقساط شهرية متساوية، ما يعزز من شفافية التعاملات ويحد من النزاعات المتعلقة بالمدفوعات الإيجارية.

يسعى تعديل قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 إلى تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بشكل جديد يراعي تغير الظروف الاقتصادية، ويسمح بضبط الأُجور بما يتناسب مع القيمة السوقية للعقارات والخدمات المتاحة، دون التسرع في إنهاء العقود إلا باتفاق مسبق، ما يخلق إطارًا قانونيًا واضحًا يضمن استقرار سوق الإيجار وحقوق كافة الأطراف.