جدل تسعير العقارات يتصاعد.. المطورون يهددون العملاء بتحمل خسائر الشرك

شهد سوق العقارات خلال الفترة الأخيرة تغييرات ملحوظة في منهجيات التسعير التي اعتمدتها بعض الشركات الكبرى، حيث تحمل المشترون أقساطًا ومقدمات مرتفعة استنادًا إلى توقعات مستقبلية غير واقعية لا تعكس حقيقة أوضاع السوق الحالية. هذا الأمر أثار كثيرًا من الجدل حول مدى الشفافية في تسعير الوحدات العقارية وإمكانية تراجع أسعارها خلال الوقت الراهن.

أسباب ارتفاع أسعار العقارات خلال أزمة الدولار وتأثيرها على السوق

يرى المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، أن تصاعد سعر الدولار في السوق الموازي من 50 إلى 75 جنيهًا العام الماضي استمر لفترة قصيرة لم تتجاوز الشهرين، وشكلت تلك الفترة نسبة صغيرة جدًا من إجمالي المبيعات خلال السنوات الماضية، لا تتجاوز 5٪. وأوضح أن قرار تعويم العملة والصفقات المرتبطة به ساهم في استقرار سعر الدولار، ما انعكس بشكل مباشر على تباطؤ حركة السوق العقاري بسبب توقع العملاء لانخفاضات إضافية في سعر الدولار. كما أن زيادة المعروض من الوحدات العقارية مع تقديم تسهيلات غير مسبوقة أضافت نوعًا من الانخفاض غير المباشر في الأسعار.

وأشار البستاني إلى أن المنافسة بين الشركات تقف كحاجز أمام رفع الأسعار، حيث تتمكن فقط الشركات الكبرى التي تمتلك سجلاً قويًا والتزامًا بالتسليم من تثبيت زيادة سعرية دورية، في حين تعجز معظم الشركات الأخرى عن اتباع نفس السياسة بسبب المنافسة الشديدة. وأكد أيضًا أن المطورين يستخدمون خططًا مالية واستراتيجية للتحوط من أي تقلبات في السوق، ولا يعتمدون فقط على توقعات أسعار الفائدة لتعويض أي تراجع محتمل في عمليات البيع.

تراجع سعر الفائدة وانعكاسه على مبيعات العقارات وخطط الدفع

يقول المهندس داكر عبداللاه، عضو شعبة الاستثمار العقاري، إن انخفاض سعر الفائدة يشكل جزءًا من منظومة أوسع تشمل تقلبات مدخلات الإنتاج مثل الحديد والأسمنت، حيث ارتفعت أسعار بعض المكونات كالأسمنت بسبب توقف بعض خطوط الإنتاج واتجاه المصانع نحو التصدير، ما أثر على تكلفة العقار. ورغم ذلك، يوفر تراجع سعر الفائدة تنشيطًا ملحوظًا في حركة مبيعات العقارات، ويتيح للمطورين فرصًا أكبر لمنح خطط سداد مرنة وميسرة للعملاء.

وبيّن عبد اللاه أن مبيعات العقارات شهدت نموًا واضحًا في النصف الأول من عام 2025، متأثرة بتراجع معدلات التضخم وانخفاض الفائدة، مع توقع استمرار هذا الارتفاع خلال الفترة المقبلة. وأضاف أن خفض سعر الفائدة لم يؤثر فقط في تمويل مشاريع الشركات العقارية وإنما ساعد أيضًا على زيادة قدرة المشترين على الاقتراض وشراء الوحدات، كما دفع المدخرين للبحث عن وسائل استثمار أكثر أمانًا وطويلة الأجل، مثل العقارات أو الذهب، مما يعزز الطلب الإجمالي بالسوق.

مناقشة تداعيات تسعير العقارات ودور الحكومة في مراقبة السوق

أثار تسعير العقارات بناءً على توقعات غير واقعية، مثل ربط السعر بسعر الدولار عند 100 جنيه، تساؤلات عدة حول ما إذا كان هناك رقابة حكومية فعالة على تسعير الوحدات السكنية. إذ يرى البعض أن استمرار الشركات في رفع الأسعار رغم تراجع تكلفة مدخلات الإنتاج والأسعار الحقيقية للدولار يمثل تضليلاً قد يضر بالمنافسة ويؤثر سلبًا على قدرة المشترين.

من جانب آخر، شدد المهندس البستاني على صعوبة مطالبة المطورين برد فروقات الأسعار بناءً على فروقات سعر الدولار المتقلبة، لأن هذا قد يفتح الباب أمام مطالبات معاكسة في حال انخفاض الأسعار سابقًا، مما يعقد من استقرار السوق ويؤثر على استمرارية المشروعات.

في ظل هذه المعطيات، يبقى تتبع حركة الأسعار في السوق العقاري مرتبطًا بعدة عوامل متغيرة بينها حالة الدولار والفائدة ومعدلات التضخم، بالإضافة إلى السياسات التي تتبعها شركات التطوير العقاري وتحركات الحكومة في مراقبة الأسواق. يبدو أن المشترين المستقبليين في حاجة لمتابعة التطورات بشكل دقيق من أجل استغلال الفرص وتحقيق أفضل استفادة ممكنة من العروض المتاحة حاليا.