موقف عقود الإيجار المؤرخة قبل يناير 96 يتحدى التصريحات الرسمية وفقًا لبرلماني

عقود الإيجار التي تُمنح تاريخًا قبل 31/1/1996 بينما تحريرها الحقيقي بعد يناير 1996 تشكل إشكالية كبيرة في ظل قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، حيث يُطرح سؤال حول موقف مثل هذه العقود التي تختلف تواريخها الحقيقية عن المدونة رسميًا، خصوصًا مع وجود مقدم إيجار غير مثبت أو تشطيب العين المستأجرة. هذا التناقض أدى إلى ظهور ثلاث فرضيات للتعامل مع هذه الأزمة، من أبرزها الطعن في صحة تاريخ التحرير وصورية العقد.

تأثير قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 على عقود الإيجار قبل وبعد 31 يناير

ينص قانون الإيجار القديم على أن العام 1996 هو الحد الفاصل لتطبيق أحكامه، ويشمل هذا القانون العقود التي أُبرمت قبل 31/1/1996، والتي تمثّل غالبًا عقودًا مفتوحة المدة ولا تخضع لزيادات إيجارية أو تغييرات لسنوات طويلة، بينما يتم توريثها في بعض الحالات، مما أدخل تشابكًا في تطبيق القانون. وعلى الجانب الآخر، العقود محددة المدة التي تم تحريرها بعد هذا التاريخ، والتي تتراوح مدتها بين 5 و59 سنة، تُطبق عليها أحكام قانون رقم 6 لسنة 1996، وتنتهي هذه العقود بانتهاء المدة المحددة دون الحاجة لتجديدها إلا باتفاق جديد بين الطرفين. ولذلك، فإن تطبيق قانون الإيجار القديم الجديد يستهدف فقط العقود القديمة التي أُبرمت قبل 1996، ولا يؤثر على العقود التي حُررت بعد ذلك التاريخ والتي تبقى خاضعة لاتفاق الطرفين.

الفرضيات القانونية للتعامل مع عقود الإيجار المعطى لها تاريخ قبل يناير 1996 على خلاف الحقيقة

تبرز ثلاث فرضيات قانونية رئيسية تمثل الحلول المقترحة للتعامل مع تلك العقود التي يخالف تاريخ تحريرها الحقيقة القانونية، حيث الأولى تعتمد على الطعن بصورية تاريخ تحرير العقد للتأكد من صحة التاريخ الفعلي، ومن ثم تحديد النظام القانوني الواحد الذي يخضع له العقد؛ والثانية تتعلق بالعقود التي تحتوي على سداد مقدم إيجار غير مثبت رسميًا أو تشطيب العين، والتي تتطلب تقييمًا دقيقًا لوضعها القانوني؛ أما الثالثة فتتمثل في العقود التي أُبرمت بنظام حوالة الحق وفقًا لنص المادة 303 من القانون المدني، والتي تفيد بنقل حق الاستئجار من المستأجر السابق إلى المستأجر الجديد بموافقة المؤجر، وهذه العقود تخضع بشكل واضح وأكيد لأحكام قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 وتعديلاته، بما في ذلك التعديلات التي أدخلها قانون رقم 164 لسنة 2025.

الضوابط القانونية لعقود الحوالة وتأثيرها في تطبيق قانون الإيجار القديم الجديد

العقود المحررة بنظام حوالة الحق تتميز بخصوصية قانونية تجعلها خاضعة لحكم القانون المدني في تحويل الحقوق، إلى جانب تطبيق قوانين إيجار الأماكن، لذا فإنها تحتل مركزًا مميزًا في فهم مدى تأثير قانون رقم 164 لسنة 2025 عليها. حيث ينص القانون المدني على أن التنازل للعقد يكون بموافقة المؤجر، مما يستوجب النظر في كافة الشروط القانونية التي تؤثر على صلاحية الحوالة وتطبيق القانون على هذه العقود بشكل متوازن، خصوصًا مع التعديلات التي أُدخلت لتعزيز حقوق المؤجرين والمستأجرين ضمن الإطار التشريعي الجديد، مما يفتح المجال أمام إعادة تنظيم العلاقة التعاقدية بما يتوافق مع المصلحة العامة.

يُعتبر التمييز بين تاريخ تحرير العقد الحقيقي ومدونه، إلى جانب شروط مثل وجود مقدم إيجار غير مثبت أو تشطيب العين، من الأمور التي تحتاج إلى تدخل قانوني دقيق لتحديد مدى صحة العقد وتبعات تطبيق قانون الإيجار القديم الجديد عليه، وهو ما يدفع خبراء القانون لمطالبة الأطراف بضرورة توخي الشفافية والاعتماد على الأدلة الواقعية في تسوية هذه النزاعات، مع احترام الحقوق والتزامات طرفي العلاقة التعاقدية لتحقيق استقرار سوق الإيجار وأسواق العقارات السكنية والتجارية.