دخلت القواعد الجديدة لسوق العقارات السكنية يوم السبت، وسيواجه أي شخص في السوق يرغب في شراء أو بيع منزل عمليات غير مألوفة وربما مربكة.
تنبع “التغييرات في الممارسة” من القرار التشريعي لعام 2023 بشأن طريقة تعويض وكلاء العقارات.
تقليديا، عند بيع منزل، يدفع البائع عمولة تبلغ حوالي 5٪ إلى 6٪ ويتم تقسيمها بين وكلاء المشتري والبائع. وزعمت الدعوى القضائية أن هذا النظام ساعد في إبقاء العمولات أعلى مما كان يمكن أن تكون عليه. وهذا يعني أيضًا أنه يتعين على البائع أن يدفع لوكيل لتمثيل الجانب الآخر من الصفقة، وهي ممارسة اعتبرها العديد من المراقبين غير مناسبة.
قال ستيفن بروبيك، أحد كبار الزملاء في اتحاد المستهلكين الأمريكيين، الذي كان يدعو إلى تغييرات في عمولات العقارات منذ عقود. “الحجة الرئيسية هي أنه ليس من العدل أن يدفع البائعون لكل من وكيل الإدراج ووكيل المشتري.”
الآن، يجب على البائع أن يقرر المبلغ الذي سيدفعه لوسيط المشتري. ومهما كان القرار، فلن يتم تضمين هذه المعلومات في “خدمة القوائم المتعددة” أو MLS، وهي خدمة البيانات العقارية الرسمية التي تستخدمها الجمعيات العقارية المحلية.
مهما كان ما يقرره البائع بشأن التعويض، فيمكن التواصل معه شخصيًا عبر الهاتف أو الرسائل النصية، أو الإعلان عنه عبر وسائل التواصل الاجتماعي، أو وضع علامة على العشب، أو أي وسيلة غير رسمية أخرى.
وفي الوقت نفسه، يجب على المشترين توقيع عقد مع وسيطهم الخاص قبل البدء في البحث عن المنازل. يجب أن يتفق المشتري والوكيل، كتابيًا، على المبلغ الذي يمكن أن يتوقعه الوكيل من المشتري.
هناك بعض الحرية في ما يعنيه ذلك بالضبط. ينص تفسير حديث لقواعد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين على أنها “يجب أن تكون محددة (على سبيل المثال، 0 دولار، رسوم ثابتة X، نسبة X، رسوم X بالساعة) – وليست مفتوحة (على سبيل المثال، “تعويض وسيط المشتري” وينبغي أن يكون بقدر ما يقدمه البائع للمشتري.
“في أي وقت تتاح لنا فرصة إجراء محادثة مع أحد المستهلكين حول القيمة التي نقدمها للمعاملة، والخدمات التي يمكننا تقديمها لهم في واحدة من أكبر المعاملات المالية في حياتهم، ونتوقع أن نحصل على أموالهم، فهي قابلة للتفاوض تمامًا، وقال كيفن سيرز، رئيس العقارات، وهذا أمر جيد.
المجموعة عبارة عن لوبي قوي في واشنطن يضم أكثر من 1.5 مليون وكيل عضو – حوالي 85٪ من وكلاء العقارات في البلاد.
وقال سيرز: “يتم تعليم المستهلكين وتمكينهم، وكلما زاد عدد المحادثات التي نجريها مع المستهلكين، كلما كان وضع الجميع أفضل”.
ستكون العديد من عناصر الإجراءات الجديدة مألوفة لدى العديد من وكلاء العقارات والمشترين والبائعين. لقد طلبت العديد من الولايات منذ فترة طويلة من المشترين التوقيع على اتفاقية وساطة قبل بدء العملية. مع ظهور نماذج الوساطة البديلة مثل Redfin، أصبح العديد من أصحاب المنازل على دراية بخيارات تتجاوز النظام التقليدي المتمثل في دفع 3٪ إلى وكيل الإدراج و 3٪ إلى وكيل المشتري.
لكن الأسئلة حول ما ستعنيه التغييرات في الممارسة العملية، أزعجت الوكالات في جميع أنحاء البلاد. ماذا يحدث عندما يكون لدى المشتري المال لتغطية مبلغ معين للوسيط، لكنه يقع في حب منزل يكلف أكثر من العمولة؟ ومن ناحية أخرى، ماذا يحدث إذا كان بائع منزل معين على استعداد أيضًا لتعويض وسيط المشتري؟
يقول العديد من وكلاء العقارات إن العملية التي تجلب الشفافية تخلق المزيد من الارتباك.
وقال آرون فارمر، مالك شركة Texas Discount Realty في أوستن: “يتعين على وكيل المشتري الآن الوصول إلى كل قائمة سيعرضها لمعرفة ما هي العمولة”.
في أوستن، سوق الوباء مزدهر تحولت بشكل حاديعتقد المزارع أنه من الطبيعي أن يرغب البائعون في تحسين الصفقة لوسطاء المشتري، مما يؤدي إلى تراكم المخزون غير المباع. ومع ذلك، قد لا يكون هذا هو الحال في كل مكان، ويشعر فارمر بالقلق من أن الغرور قد يعيق قرارات العمل الذكية في بعض المعاملات.
يعتقد آندي ديفيليس، مالك عقارات المشترين المتخصصين في سافانا، ومقرها جورجيا، أن المشترين لأول مرة سيخسرون أكثر من غيرهم من تغييرات القواعد. وتعتقد أن العديد من الأشخاص الذين يعانون بالفعل من ضائقة مالية قد يواجهون صعوبة في توفير الأموال للعمولة، مما يجبرهم على التفاوض بمفردهم.
وقال ديفيليس: “لا تجبر عملائنا على الدخول في موقف لا يكون لهم فيه تمثيل في أكبر صفقة في حياتهم”. “إذا لم تقم بذلك من قبل، فالأمر ليس سهلاً. هناك العديد من الخطوات لشراء منزل. هل تعلم، مفتش نمل أبيض جيد، وكيل تأمين جيد، مقرض جيد؟
يقول ديفيليس إن الصناعة ستتحرك بسرعة لتتجاوز ما يسميه “فواق” الموعد النهائي يوم السبت وتتكيف بسرعة نسبية، لكن آخرين يتوقعون تغييرات كبيرة.
وقال بروبيك لموقع USA TODAY: “بالنسبة للمستهلكين، لن تتغير الأمور كثيرًا في المستقبل القريب”. “لكن الأمر يشبه السد الذي يحدث تسربًا. أنا متأكد من أن الصناعة ستكون مختلفة تمامًا في غضون خمس سنوات.”
وافق مزارع تكساس ديسكونت ريالتي.
وقال: “أرى بالفعل الكثير من الناس يقولون: سأترك الصناعة، ولا أريد التعامل مع التغييرات”. “إذا كان هناك عدد أقل من الوكلاء، فإن ذلك سيساعد الصناعة. ويمكنك خفض أسعار العمولة بهذه الطريقة وتحقيق حجم أكبر.”
يغطي أندريا ريتشييه سوق الإسكان.
